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更新日 2013年5月24日

4.管理状況の健全性

マンションは、管理を買えと良く言われています。購入時にはマンションのデザインや設備面などハード面のことだけでなく、マンションのソフト面である管理に重点を置くべきだということです。

購入される時に管理費と修繕積立金の金額が高いか安いかを気にされる方は多いですが、管理の質を気にされる方は、ほとんどいません。管理の質は、マンションの過去・現在・未来の価値を左右します。

管理の質チェックポイント

  • 管理費の金額

    一戸あたりの負担率や共用施設の充実度等により管理費に開きが出てきます。適正金額より高ければ管理会社や設備保守の会社に払いすぎていることも考えられます。管理費は、修繕積立金と違い積み立てられる事はありませんから適正金額より高すぎるのはもったいないです。

  • 修繕積立金の金額

    マンションの管理組合では、長期修繕計画等がきちんと行われるように修繕積立金を徴収しています。 予定された修繕時期が来ても、積立金額が少なければ計画通りの修繕は実行できません。また、突発的な故障にも積立金から払われるので お金が貯まっていなければ、必要になった都度に居住者全員から必要なだけの金額を徴収しなければならなくなります。修繕積立金が安いと突発的に何十万円~何百万円単位のお金を徴収されることも想定しておかなければなりません。

    長期修繕計画の今までの実施状況と次回の年月日、および、いくら貯まっているのかを確認することが大切です。これらのことは、売買契約日が決まってから仲介業者さんが取り寄せてくれます。

  • 管理組合は機能しているか

    管理組合は、購入者(所有者)が組合員となり運営しますが、管理形態には次の種類があります。

    • 全部委託(管理業務を管理会社に全部委託)
    • 一部委託(管理業務を管理会社に一部委託)
    • 自主管理(管理業務を組合員で行う)

    管理会社が管理業務を行っている場合は、管理状況に不手際や問題点があれば管理会社に指摘するだけで、もしくは、管理会社を替えることで改善されますが、自主管理の場合は、所有者自らが行動しないとなりません。管理会社に委託しない分の管理費が安くて済みますが、管理組合が機能していないと居住環境は悪くなります。