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不動産購入資金計画マル秘テクニック

更新日 2013年3月30日

多くのお客様は、最初のうちは支払いのことを深く考えていません。良い物件を選ぶのはもちろん大切なことですが、もっと大事なことは住宅を得た後も生活が苦しくならないようにすることです。

住宅ローンは超長期間にわたり支払い続けるものです。その間に生活や収入などに変化がないわけがなく、良い方向にも悪い方向にもなることを想定して資金計画を立てる必要があります。


私の考えた資金計画マル秘テクニックです。当たり前のこともありますが、当たり前のことを当たり前にするのが一番むずかしいことですよね。
なお、現在H25年低金利時のマル秘テクニックです。

自己資金を貯める。

自己資金が多ければ多いほど借入額は少なくてすみ、月々の返済も少なくなり家計を圧迫しなくなります。自己資金を100万円貯めて借入れ金額を100万円減らせば30年ローンの場合、金利2.0%で33万円も利息を減らす効果があります。

ただし、この方法は、金利が動かない時や金利下降期にいえることです。現時点は、貯めている場合ではありません。次の項で説明します。

なお、貯蓄する場合は、住宅財形貯蓄を利用すれば利子非課税、融資が低利で受けられる可能性があります。

金利が上昇し始めているなら自己資金を貯めてから買うでは損をする。

一生懸命に貯金に励んでも金利が上がればその効果は薄れていきます。たとえば3千万円の住宅を買うために、1年かけて100万円貯めて借入金額を100万円下げれば、上述のように33万円の利息軽減効果があるはずですが、貯金している1年の間に金利がわずか0.065%上がれば期待した効果はまったく無くなり、逆に1万円弱損をします。

現在のように固定金利が上がる兆しがある場合は、自己資金を貯めるよりも金利が上がる前に購入した方が良さそうです。ただ、将来の金利がどうなるかは誰にもわかりませんが。

頭金に貯金全部を使ってはダメ。

いつ突発事態が起きるか分かりません。最低3か月分の生活費は確保するのが鉄則です。

無理なく返済できる額を調べる

返済可能額はライフプランニング表を作らなければ予測できません。各家庭ごとに収入額や子供の教育資金に対する考え方、保険に対する考え方など違います。そのほかにも色々と違ってますからある程度正確な返済可能額を調べようとすればライフプランから書き込まなくてはなりません。

費用はかかるけれどファイナンシャルプランナーに依頼するのが一番です。

低金利の時は全期間固定金利を、高金利の時は変動金利を選べ

低金利時に選ぶべきローンの金利種類は、将来の金利が上がるのを見込んで固定金利を選び、高金利時には、将来の金利が下がることを見込んで変動金利を選ぶのが基本です。

固定金利と言っても固定期間選択型の場合は、固定期間のみ金利が固定されます。3年固定なら3年間だけ、5年固定なら5年間、その後はその時の金利で固定期間選択型か変動金利を選びます。
変動金利は半年毎に金利が見直されます。ローンによっては、返済額の変更は5年毎で、返済額が増加する場合でも以前の1.25倍までとするものもあります。金利が想定以上に高騰すると未払い利息が発生します。ローンの終了時期までに未払い金が解消してればいいですが、最悪の場合、ローンの終了時に未払い分をまとめて返済する羽目になることもありえます。

低金利時の今、選ぶべきは基本的には固定金利です。

今は低金利の時代ですが、いずれ金利の上昇局面を迎えます。バブルの頃のような金利にはならないと思いますが、あがるのは確実です。
変動金利を選ぶなら、金利が上がったときでも支払い可能な返済額にする必要があります。
銀行に融資の相談をすると固定金利より低い金利の変動金利をすすめられることがあるようですが、先々のことを考えて慎重になってください。

退職までに支払い終わるようにローンの支払計画を設計しよう

ローン借入れ期間の最終年を定年時にするのではなくて、長いローン期間を組んだ上で繰上げ返済して返済完了時期を定年時にあわせるということです。
長いローンを組む目的は、月々の返済額を少なくして無理な返済を避けるためです。ただし、繰上げ返済は、計画通りできることが前提になります。計画通りにできない人は、定年時に借入れ期間が終わるようにした方がいいです。

団体信用生命保険に加入した後は、生命保険の見直しで無駄な出費をカット

住宅ローンには団体信用生命保険がついているものがあります。契約者が万一高度障害または死亡したときにはローンの残金が保険で支払らわれます。その結果、ローンの支払いをすることなく住み続けられます。賃貸で借りている場合には遺族の住宅資金を生命保険で用意しなければなりませんが、住宅を買うことで月々の生命保険料が低くて済むわけです。

まず、ファイナンシャルプランナーにお金を払ってでも、住宅購入計画を一緒に作るべきです。そのときには配偶者も一緒に行くと、共有の目標に向かってがんばれるようになります。