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住宅ローン借入可能額の計算

物件探しを闇雲にしても無駄が多すぎです。まず予算を決めてそれに見合った金額帯の物件を探すのがゴールへの近道です。


年収から見た借入可能額

更新日 2015年1月5日

銀行がいくら貸してくれるのかを自分で計算する

入力時のご注意
リストマーク 年収:税込みで入力
リストマーク 返済方法:
元利均等返済:最初から最後まで返済額が変わらず返済計画がたてやすいが、元金均等より利息額が多くなる。
元金均等返済:借入額を返済回数で均等に割ったものに毎回の利息を足した金額が各回の返済額。最初の支払いが多い。
リストマーク 半角数字で入力してください。

まず、年収から年間返済額の上限を計算
年収万円
借入先フラット35
銀行ローン(民間)
年間返済額の上限万円
月額にすると

次に、返済月額で借入可能額を計算
返済月額
返済年数
金利
返済方法元利均等返済
元金均等返済
借入可能額万円

当計算機では「返済負担率(返済比率)」を次のように定めています。
フラット35
年収400万円未満は年収の30%まで
年収400万円以上は年収の35%まで
銀行ローン(民間)
年収300万円未満は年収の20%まで
年収300万円~500万円未満は年収の25%まで
年収500万円以上は年収の30%まで

試算結果は目安です。正確な金額は金融機関にお尋ねください。

他サイトのおすすめの計算機:住宅保証機構のシミュレーション

返済能力から見た借入可能額と借入期間

返済額の考え方

月々の返済額は今住んでいる賃貸アパートやマンションと同額の家賃なら払えると思っている人が多いですが、そんなに甘くありません。

賃貸で借りていれば固定資産税も修理費もかかりませんが自分の所有物になればそれらのものがかかってきます。
また、家賃の支払いがきつくなれば安いところに引越しすればとりあえず問題解決だったのが、住宅ローンを組んだ以上、月々の返済額を減額するわけにはいきません。

月々の返済額は余裕のある返済額にしておかなければいけません。子供の教育資金など計画的に貯めていくことも必要です。ご自分で計算したり、ファイナンシャルプランナーに依頼したりして住居費に回せる金額を調べてみる必要もあります。

借入れ期間の考え方

定期的な収入のある期間内に返済を終わらせる必要があります。定期的な収入の見込める期間は、定年退職までと老齢年金の開始後です。現在のところ、定年退職時期は60才から65歳になる傾向ですが、収入面では減少する可能性が強いように思えます。できれば、60歳までの完済を目指したいものです。
老齢年金は、老後の大事な生活資金ということと減額される可能性があることからローン返済資金とは考えない方が賢明です。

借入れ期間を定年時にあわせて短くすると借入可能金額は少なくなってしまいます。それを避けるには、60歳超えの借入れ期間のローンを組んでも、60歳時の一次退職時の退職金で残金を清算するか、繰上げ返済の期間短縮型を活用し続けて60歳時完済になるようにします。

ただし、繰上返済することを最初から計画に組み込む場合は、計画を必ず遂行する覚悟が必要です。

物件の担保能力から見た借入可能額

いくら年収面から見た借入れ可能額が大きくても、いくら返済能力面から見た借入れ可能額が大きくても、物件の担保能力までしか借りることは出来ません。
担保能力的には新築の場合はほぼ問題ないですが、中古物件の場合には売買金額ほどの担保能力は持っていません。というか売買金額が高すぎるだけです。売主さんは、高い金額で売りたい、けれども銀行借入は担保能力分までしか借りれません。仲介業者が良く説明してあげて適正な金額まで落とすことが円滑な売買に結びつくことになります。