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不動産売買でだまされない

更新日 2017年1月3日

一般の方が不動産売買を経験するのは一生の内に数度あるかないかです。だから不動産売買のことが良く分からなくて当たり前なんですが、世の中善人ばかりではありません。不動産屋さんの中には善人づらの悪徳不動産屋がいてもおかしくありません。だまされるのは主に売買金額です。物件面でだますと宅建業法違反になるので物件面でのだましはほとんどありません。悪意のある業者は、少なくなっていますがまだまだいるかもです。

買主がだまされるケース

高い金額で買ってしまった。

売り物件の価額が適正な価額だとは限りません。たいていは、高目の設定です。中には大変高目のものもあります。
不動産業者が的確な査定をしているとは限りません。また、高く売りたい売主さんの言いなりのまま高い価額を付けているかも知れません。業者は、相場よりかなり高ければ売れないことを知っていても、すぐには売主さんに言いません。言うと他の業者にくら替えされることを知っているからです。ごく稀に、その高すぎる金額のまま売れることもあるようです。知らないって、恐いですね。

売主がだまされるケース

不当に安い価額で不動産業者に売ってしまった。

不動産業に限らず、安く仕入れて高く売るのが商売のコツです。適正な範囲でやっていれば何の問題もありません。問題なのは不当に安くということです。 うまくいけば一発で一千万、二千万、業者が儲かるやり方です。

不動産の営業は歩合給方式が多く、お客さんのことよりも営業成績を優先しているケースが多々見られます。


不動産売買でだまされないテクニック


だまされたと思っても、それは単にあなたと不動産業者に意思の疎通が図られていないだけかもしれません。だまされたという言葉は汚い言葉です。なので本当にだまされた時以外は使わないことにしましょう。

あなたが「買主」の場合

わからないことは、謙虚に不動産業者に聞く

間違いや勘違いをなくすには、わからないことは聞いてみるのが基本です。でも、知ったかぶりや疑心暗鬼な聞き方だと、相手も人間ですから、その後の関係がまずくなります。謙虚に聞けば教えてくれるし、わからなければ調べてくれます。そして、このお客さん、いい加減な対応をするとまずいなと感じてちゃんとしてくれます。甘く見られなければいい加減なことはされません。

不動産の購入目的を不動産業者に明確に伝えることが基本

不動産を買う目的をはっきりと不動産業者に伝えましょう。住むためとか、美容院併用住宅にしたいとか、工場併用住宅にするためとかです。業者さんはその目的にあった不動産を選んで紹介してくれます。もちろん、法令面や条例面で問題のないものをです。購入した後に、買った目的が達成できない(カラオケスナックを作ろうとしたのに作れない用途地域だったとか)ことが分かった場合には契約の解除や損害賠償を請求できることがあります。

買おうとしている物件が高すぎることはないか

自分側(買主側)の不動産業者に金額の説明を求めましょう。しかし、大抵の場合は売主側の業者さんが売主と買主両方の仲介を勤める場合が多いです。その場合は、その業者さんでかまいません。

両方の仲介をするのは利益相反(売主・買主の利益があい反する)するのだから、不動産業者一社だけで売買をするのはおかしいという人がいます。その理由は、売主か買主の片方側に有利な仲介となってしまうと考えるからです。しかし、私はそうは思いません。双方の仲介は問題なしというスタンスです。

不動産業者は売買取引が成立して初めて報酬が発生します。売買不成立ならどんなに時間をかけた仲介であっても売買報酬はゼロです。(コンサルティング契約等の別途の報酬取り決めがされていれば話は別です)だから不動産業者が売買報酬を手にするためには、売主買主双方の意向を良く聞いて売買が成立するように双方の調整をします。

不動産業者に売買価格の説明を受ける場合、価格の根拠を説明してもらうことが重要です。その説明に納得できなければ価格交渉を依頼します。ただし、売主の機嫌を損ね二度と買えないということもありえます。その時はその物件と縁が無かったと思って次の物件を探しましょう。

価格交渉のコツは、いくらだったら必ず買うのかを決心することです。決心した価格でなら不動産業者が売主さんを上手に説得してくれます。結果はだめかもしれませんが。売主買主の両方の仲介をするのは確かに双方の利益相反と思われがちですが、実は双方の利益の為になっていることだったんです。

売買価額についての説明を求めても客観的な説明が不動産業者がしない場合には、あまりあてにはできませんが、ローンを組む予定の銀行に価格を聞いてみる手もあります。本当に良いのはお金がかかりますが不動産コンサルタントに相談するのが一番なんですけどね。

複数の不動産業者に会って信頼できそうな営業さんを見つける

大きな買い物の仲介をしてもらうのだから腕のいい人に仲介してもらうのがベストです。同じ会社に長年勤めていて物件に精通している営業マンが良いです。

売買契約書は、全宅連・宅建協会・全日協会のひな型のものなら安心です

宅建業の協会等が作っているものは安心です。大手の不動産業者は自前の契約書を使いますが内容的には問題ないと思います。協会のものでも大手のものでもパソコンで内容は変更できてしまいますから気になる時は、ひな型との変更点があるかどうか、どこをどのように変更したかを不動産業者さんに確認してください。

あなたが「売主」の場合

複数の業者に一般媒介で依頼する

信頼できる業者さんを知っていれば、そこに売りの仲介を専属専任媒介契約または専任媒介契約で依頼すれば済む話なんですが。まあ、信頼している業者が本当に信頼に値するかどうかという問題もありますけど。・・・

信頼できる業者さんを知らないなら複数の業者に一般媒介契約で依頼することで、悪徳不動産屋の餌食になることを防げます。もし、悪徳不動産屋一社に売りの仲介を頼んでしまうといいようにやられてしまいます。

複数の業者さんに依頼すると最初はどこも専任の媒介契約を取りたくて他の業者さんより高い価額で売れると言ってくるものです。どこよりも高くで買うといってくれればうれしいですが、違います。いくら高い査定価額を出してくれてもその価額で売れるわけがありません。何しろ、売るための価額査定ではなく専任媒介を取るための価額設定になってしまっているからです。

そのようなばかげたことを防ぐためには、最初から一般媒介で依頼したいこと、価額設定は皆さんから出していただいた査定をもとにして決めることを伝えておけばいいと思います。中には、それでも専任をとろうとがんばる業者さんもいますから負けないように。

価格の説明がちゃんとしているか

価格の説明を客観的な指標なしでするのは説明になっていません。なっていませんが、その地域の不動産に精通している業者さんの経験と勘から導き出されたものであればちゃんとした査定書より優れているかもしれません。

残念なことに素人のお客様にはそれを判断するものさしは持ち合わせていません。ですから誰が見てもわかる客観的な内容の査定書が必要となります。路線価や国土交通省地価公示・都道府県地価調査の価格、取引事例の価格などの説明もなく説得力に乏しい査定書が多いかもしれませんが一般仲介契約で複数の不動産業者に作ってもらった査定書で不足する所を補うしかありません。ですから複数の業者に無料査定を依頼することが大事です。ネットで調べると不動産の一括査定が結構あります。一括査定を利用する人も多くなっています。「 イエイ 」の評判が良いです。

業者がおかしなことを言い出した

と思ったら、即決即答は避けて「相談する人がいるから」としばらく待たせましょう。次が大事!! 県庁の不動産取引の係または宅建協会の支部におかしいと思った点を相談してください。