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売出し価額と相場の関係

更新日 2013年3月28日

広告に載っている売買金額はその多くが適正な金額ではなく、高い金額です。

私の経験では、適正な価格付けが3割位で、後は高めです。中には冗談でしょと思うほどの価格もあります。
多分、日本全国そんなものだと思います。

なぜそうなっているのか? たいていは、売主の希望価額がそのまま掲載さてているだけです。また、値引き交渉分を上乗せして金額設定していることもよくあります。買う側にしても、ダメもとで値引きを言ってみて負けてくれると気持ちよく買うことが出来るようです。

適正価額を知っていれば、自信を持って値引き交渉が出来るし、価額のことで疑心暗鬼になることもなくなります。

適正価額を知る方法


土地の価格

不動産は一物四価といわれ、四つの価格があります。

相場グラフ
  1. 固定資産税評価格

    固定資産税・都市計画税等の算出根拠となる金額です。
    公示価格のおよそ70%

  2. 相続税評価格

    相続税や贈与税の算出根拠となる金額です。路線価地域では道路に路線価額がふられています。
    公示価格のおよそ80%

  3. 公示価格

    売買や収用の指標となる国が定める公示地、県の定める基準地の価格です。

  4. 実勢価格

    実際に売買されている価格帯、おおむね、公示価格と同じ位の金額ないし2割増し程度です。


土地の相場を知る方法

相場グラフ

同じ町名で同じ用途地域の公示地または基準地を探します。
同じ町名になければ近隣地域(同じ用途地域で物件所在地と似かよった所)で探します。
大雑把ですが、その公示価格が実勢の目安になります。
人気の有る地域だと2割アップくらいまで高くなることもあります。

以上簡便な方法ですが、この方法で目安をつけると良いと思います。

もう少し正確に求めるには、公示地前面道路の相続税路線価格と物件の前面道路の路線価額の比率を公示価格に乗じます。

公示価格というのはその地域での標準的な住宅地の面積で整形な土地の指標金額です。ですから、三角形とか旗ざお地とかの不整形な形の場合はその度合いにより減額します。



中古建物の価額

中古建物の評価は、木造・軽量鉄骨・コンクリート造りなど構造により異なりますが、考え方はどれも同じです。
建物構造で変わる「流通耐用年数」と築後の「経過年数」により建物価額は大まかに決まります。付属設備などは、15年で耐用年数を過ぎて評価がなくなります。
その建物を現在建てるとすれば坪当たりいくらかかるのか。普通の木造住宅で坪当たり45万円程度です。都市部では人件費が高いのでもうちょっと高くなります。
その建物が新築後何年経過しているかを調べます。木造の場合、流通耐用年数はおよそ20数年です。築10年で現在価値は、おおむね半分で、築20年でおおむね1割程度となります。


中古マンションの価額

マンションのグレードや立地などによって相場は変わります。同じ築年数でも人気の有るなしで価格にかなりの差が出てきます。
同じマンションの売買の取引事例により大方の相場が出来上がります。同じマンションの取引事例を見つけたら売買金額を占有面積で割り平米単価を出します。
マンションは上の階に行くほど高くなります。1階上がるごとにおよそ0.5%です。
南向きを標準とすれば北向きはマイナス10%東・西向きはマイナス5%です。角部屋はプラス5%です。
次に高すぎるものと安すぎるものなど何らかの理由が有るものは参考になりませんから除外します。

このようにしていけば、およその相場は分かってくるはずです。
実際にやってみるとわかると思いますが、売り出し価格は適正と思われる価格よりずいぶんと上のものばかりですね。なかには、適正なものも混じっているのが分かると思います。
特にマンションでは、上階だろうが1階だろうが単価的にはセオリーどおりでないことが分かるはずです。これは、売主の希望価額が色濃く反映されているからに他なりません。

最終的にいえることは、どうしてもその物件がほしければ高くても買う人がいるということです。
だから、売主は、最初のうちはもしかしてと強気な価格設定をするものです。やがて売れないことが分かるとだんだんと値段が落ちてきます。
そして、適正な価格で売買が成立するようです。しかし、そんな感じでさらしものになった物件は適正な価格になってもなかなか売れず、一段と低い価格で取引されることも多くなるようです。
たぶん、広告をずっと見て物件を探している人たちは、もっと安くなるに違いないと思っているのでしょう。